房企谋取科创产业资源落地 多元化布局开拓新增长点

　　房企2017年年报披露已进入尾声，主流房企利润爆发已经成为定局。更为关键的是，往年销售项目在2017年得以结转，照此逻辑，房企在2018年实现增长的可能性也非常大，但此后的业绩增长前景似乎就没那么明朗了。

　　在这样的背景下，房企如何保持业绩与利润的增长?高力国际华东区研究部董事陈铁东指出，由于传统的住宅房企在一二线城市拿地的难度越来越大，做传统的住宅房地产开发，利润就会有所挤压，因此房企有多元化经营的需求，产业地产是其中一个路径。

　　龙头房企也已在科创产业资源落地上有所动作。4月17日，恒大集团对其科技产业的三大中心进行揭牌。此前的4月9日，恒大与中国科学院签约合作。

　　无独有偶，此前的4月13日，在由复旦大学、杨浦区政府、绿地集团共同主办的上海智能产业创新研究院、人类表型组研究院和复旦绿地科创中心启动仪式上，绿地集团董事长张玉良指出，产业发展到目前，在中国科技的创新、科技与市场的结合，已经成了大企业促进社会进步的最重要动力。

　　复旦大学校长许宁生透露，上海智能产业创新研究院和人类表型组研究院，首期落户于复旦绿地科创中心，目前公司化运营模式顺利运转，今后复旦将继续着力推动复旦学科优势与市场资源、内地资本优势的深度结合。

　　利润下滑压力

　　目前来看，房企看重产业资源落地，一个主要原因就是多元化布局以开拓新的利润增长点。据2017年年报披露的信息统计，大部分房企在2017年狂飙突进，以刚迈入千亿阵营的阳光城(7.310, 0.00, 0.00%)为例，2017年，阳光城营业收入、归母净利润、资产规模均上涨近七成。在业绩发布会上，阳光城管理层坦言，2018年的销售结转将体现在2019年与2020年，在市场调控大环境下，要保持2017年的各项指标高增长确实有难度。此前， 绿城中国执行董事兼总裁曹舟南就在业绩会上指出，房企现在反映出来的毛利率，是在2013-2015年所拿土地的盈利体现，这两年房价表现空间较大。

　　但从2016年开始，部分房企拿地开始激进，但那时候的地价已经非常高了，进入2017年，地价整体水平是下调的。因此曹舟南指出，这会反映在2020-2021年的收益上。

　　纵观上海2016年的多幅高价地，现在尚无一入市。21世纪经济报道记者现场所见，只有建发、首开、中粮合作开发的位于宝山的“央玺”目前已开放小区参观但开盘日期待定之外，其它多幅土地仍处于在建状态。高价地对于企业的利润吞噬不言而喻，此前有媒体报道，2016年信达地产实现净利润8.8亿元，仅财务费用一项就高达7.14亿元，同比增长195%。

　　正如曹舟南所言，“绿城也一样，2017年的毛利率水平未来将很难复制，我们也要等到项目大面积交付之后，才会实现高毛利率”。

　　从2016年开始，房企纷纷涉足产业布局，包括特色小镇、长租公寓、共有产权房、物业租赁、物流地产、联合办公等领域。

　　保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、碧桂园、恒大等龙头房企在2017年先后进军长租房领域，目前已初具规模。碧桂园表示三年内将建100万套长租公寓。

　　阳光城也在早期布局多元化产业，寻求新的利润增长点。在2017年，通过整合阳光控股6大产业，阳光城在产城探索上取得实质性突破，连续签约青岛童装小镇、常州影视小镇、延安教育小镇。公司亦继续发挥并购专长，全年新增并购项目52个;通过三旧改造、法拍、城市更新等方式，全年新增项目3个，计容面积46.9万平米，新增权益货值51.34亿元。

　　绿城则有意加快推进轻资产业务的步伐，曹舟南指出，轻重并举的发展格局不仅能形成有利互补，也能对冲行业风险。“假设绿城中国的利润总额到150亿元，50亿元是由轻资产固定收益构成的，另外100亿元是浮动收益，这一利润构成是我们的战略目标。不管怎么调控，甚至越调控固定收益比率越高，收益越大，浮动收益降下来。当市场处于正常情况下加大浮动收益的增长”。

　　产业资源导向

　　与前述房企产业布局的路径不一样，复旦绿地科创中心拟通过创新链、产业、资本三方面工作驱动，形成及孵化投资、建设、经营管理等功能为一体的创新创业投资建设平台，试图在全国科创新格局中发挥引领作用，打造具有全球影响力的科创发展引擎。

　　复旦绿地科创中心运营负责人陆秋贤透露，前不久绿地刚发起了绿地科创金融联盟。出于企业转型升级的需求，加上绿地自身资本优势，今后将加速科创平台的发展。她指出，绿地已经提前多年布局产业资源，此次科创平台的落地，也有助于内部产业协同。

　　高力国际华东区研究部董事陈铁东分析指出，房企搭建科创平台，往往出于两方面需求。首先，科创平台的研发功能能够提升区域的科技水平，同时通过引进大型企业，把总部设在该区域，就有比较强的税收保障，以及实现人员就业等;其次，房企还需要满足内部对于开发产业地产的经济效益，即企业内部投资收益的要求。成功开发产业地产能为企业带来良好的现金流。近年来，由于交通可及性的不断改善，配套日趋完善，商务产业园区越来越受大量企业，特别是科技企业的欢迎。同时科研用地上开发的具有研发功能的项目，也很受研发类企业欢迎。产业地产所产生的租金、销售收益可以提供开发企业较好的投资回报。

相关新闻：恒大1000亿投资去哪？创新科技！

　　房企的销售数据依然靓丽，但行业转型已经成为共识。近年来，特别是“房子是用来住的”的新定位下，房企开始逐步转型，有的微转型，有的小转型，有的大转型。

　　房地产企业转型可以转到哪里?

　　4月9日，恒大集团与中国科学院在北京签署全面合作协议，恒大将在未来十年投入1000亿元与中科院共同打造三大科研基地，标志着房地产起家的恒大正式进军高科技产业。

　　至此，恒大逐渐形成以地产为基础，在向文化旅游、健康养生转型的基础上，多元布局再下一城。在许家印看来，布局高科技产业，是恒大打造百年老店的重大战略决策。

　　千亿投资航空航天量子科技

　　当前，中国的房地产调控力度很大，可以说前所未有。转型成为房企的唯一出路，房地产行业有着特殊的行业属性，转型说起来容易做起来难，一些房企虽然转型但不转行，充其量再增加一些与房地产领域相关的其他业态。

　　科技创新是牵动国家发展全局的牛鼻子，高科技产业以前看着似乎和房地产略显遥远，这次，恒大为房企转型提供了一个新的方向。

　　签约仪式上，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大计划在未来十年，投资1000亿，在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域，和中科院齐心协力，共同创建引领前沿科技的“三大基地”，即科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化基地。

　　中国科学院院长、党组书记白春礼对双方合作做了更具体的解读，他表示，双方预计将在以下五方面展开合作：

　　第一，以合作组织实施若干重大项目为抓手，研发一批引领行业发展的新技术新成果。

　　第二，以粤港澳大湾区建设为契机，加强中科院所属科研院所尤其是在粤机构与恒大集团的全方位合作。

　　第三，充分发挥双方各自的优势，促进产业链、创新链、资金链的深度融合。

　　第四、进一步加强双方在高水平科技创新人才培养方面的合作，造就一大批具有市场意识的科技创新人才。

　　第五、加强在战略咨询领域的合作，为双方在科技和产业领域的科学决策提供有效支撑。

　　许家印还表示，布局高科技产业，是恒大打造百年老店的重大战略决策。

　　实施多元化的布局工作

　　恒大从8年前开始研究探索多元化产业，经过调研认为文化旅游为朝阳行业。

　　目前，恒大旅游集团以恒大童世界为主打产品，打造以大型童话神话主题乐园为核心的大型文化旅游综合体。目前，恒大旅游集团共拥有11个文化旅游项目，总旅游用地储备面积4307万平方米，总在建面积1093万平方米。

　　经过三年探索，旗下健康养生产业也快速发展。恒大健康创建会员机制、优化医疗服务、完善健康保障、推动科研转化、发展大健康产业。恒大养生谷创建租购旅多方式的会员机制，提供全龄化养生养老、健康保险等多重健康管理与服务，目前已布局7个宜居胜地。博鳌(楼盘)恒大国际医院是美国布莱根和妇女医院(哈佛医学院主要教学医院之一)的唯一一家境外附属医院，是高标准建设的全美肿瘤专科医院，提供国际一流的疾病筛查、诊断、治疗和康复服务。

　　恒大健康年报数据显示，2017年，恒大健康总资产为76.56亿人民币，同比增长171.27%;营业额13.28亿人民币，增长522.15%，多项核心指标实现大幅提升。2016年，其净利为5019万人民币，2017年为3亿人民币，同比增长5倍。

　　据悉，2018年，在深入推进多元化产业现有业务的同时，恒大将重点放在各产业的制度建设、队伍建设、文化建设方面。目前恒大已经制定实施多元产业千人培养计划，于各系统强化各级干部员工。

　　许家印在恒大集团2018年度工作会议上的讲话中，把恒大从1996年成立到现在，已经二十二年，主要分为两个阶段。第一个阶段是1996年到2006年的十一年，这是恒大打基础、练内功的十一年。第二阶段是2007年到2017年的十一年，是恒大大跨越、大发展的十一年。

　　数据显示，2007年到2017年，恒大在这十一年的主要经济指标增长情况：

　　总资产：

　　2006年是78亿，2017年是17618亿，增长了226倍;

　　净资产：

　　2006年是10.1亿，2017年是2422亿，增长了240倍;

　　销售额：

　　2006年是17亿，2017年是5010亿，增长了294倍;

　　利税：

　　2006年是5.4亿，2017年利润370亿、税收420亿，也就是利税790亿，增长了146倍;

　　现金余额：

　　2006年是20.3亿，2017年是2877亿，增长了142倍。

　　许家印描绘了恒大的“新蓝图”，就是到2020年底，要实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

    （房掌柜整理来自21世纪经济报道、和讯名家）