徐斌：“房不胜防”租房也可能背债 放开限购危害大

　　仅凭着租赁合同营业执照就可以申请贷款，那么一旦经营失败，即便租金再低也难以偿还，产生大规模的烂账。而有的烂尾商城，商户一眼看过去就知道“去不得”，即便打出“五年免租”“市场提供担保贷款”的口号，依然无人问津。

　　层次二是今天我们展示的“爱公寓”维权案。

　　由于互联网金融的兴起，普通人只需要用身份证，通过几个点击就可以获得贷款。便捷的贷款渠道也带来更大的风险。

　　在“爱公寓”案中，爱公寓平台通过操作租户手机的方式，一次性从网贷平台取得一年的房租，再将房租分期支付业主租金。这个模式的盈利必须依赖于爱公寓平台快速获取的现金流能够带来足够的收益，发生风险其实并不是小概率事件。

　　虽然数千名普通租户的平均信用度可以接受，他们偿还租金本来并非小概率事件，但是由于爱公寓平台资金链断裂，导致数千人同时面对“违约”的风险，就从小案件变成了大案件。在这个模式下，收益总是归平台的，但是风险却是由社会(贷款方、业主、租户)来承担。

　　同时，监控这类租赁平台的难度也非常的高：他们往往可以隐藏在房屋租赁市场中，变得真假难辨。没有任何人能够监管到每一次合同的签订，也不可能对广大市民进行普法教育，宣传“不租二房东”。

　　事实上很多租户还恰好有“租赁贷”的需要，因为这意味着可以不用押一付三，可以花更少的钱就租到房子。

　　层次三是现在建设银行推出的“租赁贷”。

　　这个产品本身也对国家政策和房地产市场有一定的危险。在这里就要提到一个概念：以租代售。

　　过去很多没有正规手续的楼盘，开发商会采用以租代售的方式销售。以租代售在市场中有很多巧立名目的代名词，比如“使用权转让”“使用权房买卖”“小产权房买卖”等等。

　　开发商和购房人签订一个合同，一次性收取和购房款相当的“房租”，租期一般约定为二十年，到期还可以“自动无限续租”。以租代售绕开了不动产登记，不需要办理过户手续，不用交税，当然，也不限购。

　　当金融机构介入房地产租赁市场的时候，以租代售就变得更加可行：开发商可以和购房人签订一个长达数十年的租赁协议，由银行提供贷款给开发商，房屋则抵押给银行。

　　双方甚至可以私下订立合同，约定合同到期后转为买卖合同，由开发商过户给购房人。这样做看似可行，但是，也变相的突破了现有的限购政策。

　　限购政策，相当于楼市的一脚刹车。过去之所以大家都买房子，不愿意长期租赁，主要是担心一旦房价上涨，租赁的房子最终不能落入自己手里，还不如老老实实贷款买房再还贷。

　　公房租赁就不会让人不屑，由于存在房改政策，对普通百姓来说公房承租几乎约等于买房。一旦租赁贷放开，我们目前的监管能力是不可能监管到开发商和购房人如何签订合同的，一个条款就可以变租为售——十年、二十年之后购房人高概率拥有购房资格了。而租赁贷的出现，就有一定可能成为“以租代售”的助推剂，变相放开了限购。

　　放开限购危害大

　　今天中国的楼市存在着很多的泡沫，其中最主要的泡沫来自土地出让环节。土地高价拍卖的后果，是这些土地建成的楼盘滞销。所以这些年我们常常听说一个概念叫“去库存”。

　　限购政策的好处，就在于在楼市暴涨暴跌之前，通过限制交易量，放缓涨跌的速度，给中国经济发展的时间，消化泡沫。一旦刹车突然放开，就有可能产生两个后果：一是不可控制的暴涨，二是不可控制的暴跌。后者发生的概率甚至要大于前者。

　　由于我们国家是一个幅员辽阔的泱泱大国，我们的一个省，可以有其他国家全国的面积。今天中国楼市面临的复杂业态也是形式各异的。

　　有的城市房价经常坐过山车，比如海口、燕郊、温州。也有死气沉沉，遍地烂尾的城市，比如鄂尔多斯、榆林、大连。有房价只涨不跌，一路凯歌猛奏的城市，比如京、沪、广、深。也有一个新政策就让房价翻倍的城市，比如环京区域。

　　对于未来的楼市，多数地产从业人员的共识，就是在现行政策下将是一个长期的横盘。横盘的前提就在于限购。一旦限购放开了，什么情况都会发生。

　　租赁贷是一个新的尝试，他既带来机会，也带来风险。

　　当然，对于任何一个市场来说，市场的活力就在于变化。如果我们没有勇气面对新事物，故步自封，最后的结果是必死无疑。正是因为我们不断地挑战、改革，基于不断地思考、尝试，今天的中国才会是一个伟大的国家。

　　(房掌柜整理来自功夫财经、搜狐财经)