【掌柜日报】楼市大消息：房贷数据创新低 房价受影响大

　　北京部分银行首套房房贷利率最低为基准利率1.1倍;二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。

　　由于这一消息是6月份传出来的，所以在前5个月的数据中并没有体现出来。不过，我们可以预见，随着利率整体持续上行，房贷利率进一步上扬只是时间问题。

　　对于房贷利率最为关键的是，目前的房贷利率上行已经不是银行的被动行为，而是从被动变为主动，主动为之。这是因为随着资金借入成本的不断上涨(各项市场利率上涨)，银行不得不主动提高房贷利率，以守住自己的盈利底线。

　　(美联储这一次的加息之后的效果目前还不是很显著，但如果，中美两国利差在接下来继续缩窄，我国央行很可能不得不再一次调整逆回购、MLF等利率。这么一来商业银行也势必跟随调整房贷利率。)

　　对楼价有何影响?

　　对于楼价来说，人民银行营业管理部透露出来的这两个重要数据，以及暴哥对后续数据走势的分析究竟有何影响呢?

　　任何具有投资属性的商品，想要价格稳定或者上涨都必须在一定的资金规模和交易水平推动下方能达成。即便保持价格恒定(不涨不跌)，也需要买卖双方，供需双方之间的力量博弈是平衡的。

　　对于楼价来说，当然也逃不出供需关系这套基本的价格体系。楼市的供需关系体现在哪里呢?成交量是一个方面，但更可信赖的指标暴哥觉得其实就是新增住房贷款占全部贷款的比重。此前，暴哥曾经在《2017，这个一线城市房价要跌16%?!2018、2019又会跌多少?》一文中，分析过支持深圳楼价的新增住房贷款占全部贷款的比重荣枯线，大概是30%。现在看来深圳在跌破30%这一荣枯线之后，房价确实一直在下跌。

　　对于北京来说，保持房价稳定的荣枯线可能也在30%附近。一旦跌破30%，就会出现局部下跌，距离30%越远，下跌的辐射面和下跌的幅度也越大。

　　从上述结论出发，人民银行营业管理部表达出的把新增房贷占比控制在25%以内，显然最终体现在楼价上，能够直接起到抑制房价的效果;而利率的不断上行，对于购房者的热情会是极大的打击，这种打击将体现在新增住房贷款规模和成交量上，进而又会作用到楼价上，形成一个自我强化循环的过程。这个自我强化可就是不是刺激楼价上涨的强化了，而是进入下跌的强化。

　　从市场的实际效果来看，根据最新的报道，北京楼市基本上进入下跌模式：

　　根据麦田房产的统计，3月17日至6月11日的在售房源中，业主选择下调挂牌价的房源占到近六成;不过，下调幅度超过100万的仅占5%左右，这部分降幅较大的房源中，超9成总价都在1000万元以上。

　　麦田房产向21世纪经济报道记者举例称，5月底，北五环一套四居室降价500万元出售，以1100万元成交。据经纪人介绍，这套房子是317新政前就挂牌了的，当时业主不着急卖，报价1600万其实是有点虚高的(小区同类房源此前成交价约1350万)，后来业主相中了想换的房子，着急换房，就降到了1100万，一周时间就成交了，其实际降价，约为250万。而1100万的价格，基本上相当于小区去年年底的成交价。

　　6成这个数字其实很特殊，恰好过半，也就是说持有房产并且想要出售的卖方整体已经氛围已经转入弱势。就像暴哥一直强调的，楼市已经从卖方市场进入买方市场，买方话语权越来越重!

　　行文至此，估计有不少朋友又会问暴哥何时买房，房价会跌多少。

　　前一个问题还比较好回答，整体而言，还是等个两年左右(具体而言，不同城市会有差异);后一个问题，恐怕就只有天晓得了。暴哥能够用简单的量化分析估算到房价涨跌的方向，但是具体的幅度，这和市场情绪，国家对于金融风险的承受力等等多方面因素相关。

　　不过如果国家对于楼价下跌有足够的承受能力，大家又携起手短期之内暂时不买房的话，那可能结果对于想买房的人来说真的是幸之又幸了。