北大学者:雄安新区土地住房体制选择可超越新加坡模式

　　我国现行土地房地产体制大体具有四个特征

　　一、土地制度二元性：农村和城市土地产权属性不同，农用土地转化为城市建设用地需经过征地环节;二、城市供地垄断性：城市建设用地一级市场供地由地方和城市政府垄断，农村土地所有占有主体不可直接供应房地产建设用地;三、土地财政特点：地方政府低价征得农用土地出售，卖地收入成地方财政重要来源;四、住房税收特点：商品房交易环节缴纳税费，非营业性主体持有房地产无需缴纳房地产税。

　　卢锋认为，这一体制虽在历史上对我国城市化产生过积极作用，也存在明显体制机制扭曲因素。关键在于房地产供地行政垄断内生土地财政动机，导致土地要素供给对房地产价格反应弹性低，甚至存在逆向调节并拉高房地产价格。另外，非经营性房地产持有税阙如，导致需求侧投机炒作方持有房地产无成本，客观上鼓励投机性需求并刺激房价。

　　十余年来多轮调控政策未能遏制房价间歇性飙升，这一事实影响市场预期并反转推高房价，倒逼政府趋势性加码行政干预，成为困扰我国城市化与宏观经济的突出问题。他提到，根治这一体制顽疾需在土地、财税等领域配套改革，然而相关改革牵一发动全身，讨论多年仍未有突破性进展。

　　考虑到上述背景，雄安新区决策公布后政府对新区房地产交易严厉控制甚至禁止交易具有必要性。问题在于新区如何选择长期土地和房地产管理体制安排。

　　所谓的“新加坡模式”，指的是利用政府主导性较强的组屋保障体制，新加坡政府较好实现“居者有其屋”目标，对保障国民的基本经济福利与促进社会稳定都产生了积极影响，因而是新加坡现代化进程中一个成功故事。然而需要看到，这一极具特色模式是因应新加坡具体国情与历史条件设计并得以发展的，其功能效果需结合其整体客观发展特点理解。

　　卢锋认为，我国与新加坡基本国情存在很大反差，住房体制或许不宜全面采用新加坡体制，雄安新区相关体制选择可超越新加坡模式。而且全面采用新加坡体制在操作层面也有多重困难。

　　他说，我国过去几十年逐步推进住房体制市场化改革取得重要成就，从体制转型历史衔接性角度看，未来改革似应坚持市场体制配置资源基本方向，在加强国家合理调控同时通过供地与税收等环节配套改革，根治房地产价格泡沫化体制痼疾从而更好实现“居者有其屋”目标，不一定要转向由政府垄断房屋供应与普遍排队申购住房体制。

　　当然，中央对雄安新区定位与深圳、浦东改革开放先行突破区位于同一序列。雄安新区的建设将为房地产供地与财政体制等领域配套改革提供难得的现实机遇。

　　卢锋提到，一是在加强整体用地、产业、城市布局规划基础上，公共基础设施建设、重点引进项目及配套住房等领域仍由政府直接供地，其他商业性建筑与住宅建造实施多元化供地，为此需实施土地管理体制改革允许其他市场主体依法依规供地;二是引入房地产税作为地方政府重要税种来源，为地方政府提供具有公共品性质的基础设施和基础服务提供财力支持，推动地方土地财政体制逐步转向以房产税作为重要税入来源的新体制;三是借鉴新加坡、香港等地经验并总结国内城市相关实践经验，政府提供一定数量公租房、廉租房、经济适用房以满足低收入群体居住需求。四是在新区放松民间和外资办教育与办医院的行政管制。