【掌柜日报】美国加州之谜：限制政策越多 房价上涨越快

　　行文至此，我们大致能够理解美国房地产市场不平衡的“繁荣”背后的逻辑：出台了由一系列限制政策组成的城市发展管理计划的地方，房价往往格外“繁荣”，通常就是全国平均水平的数倍，而“缺乏管理”的城市的房价，事实上仍可被大多数民众承受。调查显示，在一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭，可以150,000-200,000美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米的优质“中产阶级”住宅，而在那些拥有10-15年发展管理计划的城市，同样的房屋将耗资300,000-400,000美元，如果发展管理计划延长到25年或更久，那么同质的房屋价格将达到500,000-1,500,000美元之间。例如，从没有过任何区块划分法规的休斯顿，市里一幢价格155,000美元的房屋，在土地政策“无穷无尽”的圣琼斯价格会超过百万美元。

　　金融“创新”给房价泡沫推波助澜

　　土地限制政策导致美国部分地区的房价“腾飞”，另一方面，索维尔也发现，在这个过程中，脱胎于房产“创新”金融的各种新奇融资手段，也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。

　　索维尔提到，所谓的房产“创新”金融，就是通过各类金融工具来降低购房门槛，使得低收入者或无力购房者，也能够加入到购房大军之中。这些“创新”金融产品包括：零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。值得注意的是，在房屋净值贷款中有一种产品叫做“再融资兑现”，简单来说，就是当市场利率重新向下调整的时候，贷款人将重新以新的贷款来代替旧贷款。在低利率时代，类似“再融资兑现”的工具自然颇受欢迎，但当利率重新步入上行轨道时，这样的工具却会直接刺破金融创新的泡沫——随着偿还能力的失去，贷款人的违约率也大幅提升。在某种程度上，“再融资兑现”这一工具似乎让我们看到了“庞氏骗局”的影子。

　　表面上，上述这些金融“创新”是房地产市场繁荣的结果。但索维尔却指出，这背后也暗藏着“政府之手”。他强调，21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流，并取代传统的贷款原则和标准，是得益于银行及其他信贷机构的授权。更重要的，正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准，才推动了信贷机构的授权冲动，以至于房地产金融“创新”泛滥。

　　2002年，乔治·W·布什总统敦促国会通过了《美国梦首付款法案》。该法案明确，将给予那些低收入有意购房者以首付款补贴。此后布什继续敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。在这样的背景下，其他政府部门也开始放松抵押贷款的要求。在政府的力推下，传统的信贷产品急剧萎缩，创新性的弹性信贷标准的抵押贷款则开始飙升。低收入者凭借着政府的“帮助”实现了购房梦，但房产金融创新却在朝着泡沫的大路上狂奔。

　　所以，整体来看，在次贷危机前发生的这场美国房地产市场的繁荣和衰退，背后似乎始终都有政府的影子。无论是不同地区间的不平衡，还是房地产金融领域五花八门的创新工具，无一不都是政策引导的结果。而这恰恰证明了，大多数政策制定者并没有真正理解房地产市场的运行逻辑。

　　正如索维尔所指出的那样，“不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段，关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误”。多数人认为，自由市场不支持可承受的房价，因此，政府的干预和投资必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置业。但发生在美国的事例却证明，事实与我们所构想的恰恰相反：政府以限制的方式大量干预房地产市场的地区，房价往往呈现遥不可及的状况，而在房地产市场被政府“忽视”的那些地区，房价在家庭收入的占比甚至持续下降。也同样，正是在那些房地产过分“繁荣”的地区，房产金融创新的方式和花样也最多，房地产市场呈现出的投机性也最强;反之，那些缺少过度管理的地区，房地产市场却甚少呈现出投机性，市场也稳定得多。

　　中国能吸取多少教训?

　　尽管，索维尔在书里分析和批判的危机前的美国房地产泡沫，有着特殊的国情因素，但对照今天的中国却不由得让人生出某种“共鸣”。事实上，正是在土地市场的严格管制下，“面粉贵过面包”的问题已经成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市场在行政干预下产生的价格扭曲，传导至房地产市场，使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”。这样看来，索维尔描述的“限制导致飞涨”的现象在中国也同样存在。

　　另一方面，在购房者的刚性需求面前，房价下跌预期又难以出现，金融机构以及其他中介机构也同样产生了工具创新的冲动，去撮合购房者和卖房者取得交易。与美国当年的繁荣时期一样，2016年中国房地产市场也一度出现了诸如“首付贷”之类的新型融资工具，这些产品在本质上与美国曾经兴盛一时的“零首付贷款”并无二致。

　　这样来看，今天中国房地产市场的一些问题，危机前的美国也都发生过。也因此，索维尔的建议或许也对我们有着重要的参考意义。作为奥地利学派的信徒，索维尔自然是提倡减少政府干预，而建议相信市场的力量。

　　当然，我们应当承认，在有些方面，索维尔对政府的警惕和排斥或许有些过头。例如，无论政府的动机如何，改善低收入者的居住条件还是有其合理性的。但我们也应看到，他对房地产市场过度“繁荣”背后的逻辑梳理，的确值得深思。起码有一点他是对的：政府干预会增加市场的不确定性。

　　所以，回到我们的房地产市场，想要真正理顺“面粉和面包”的关系，疏导地产价格走向稳定，可能最根本的还需要廓清一个老问题：那就是市场与政府的关系。而最根本的，如何减少政府干预给房地产市场带来的不确定性，恐怕才是避免楼市泡沫最好的“药方”吧。