“高价地”频出,往往是在房地产行业处于爆发式的上升期才会出现的现象。但在房产行业已经进入“下半场”之时,很难再现过去十多年那种飞速发展的态势。因而此轮的“高价地潮”,与过往相比,显然有着不一样的成因。
事实上,此前每一轮的调控,通常各地政府都会相应缩减土地的供应量,而对于开发商来说,土地就是基本的原材料,是他们持续经营必须有所储备的“粮草”。特别是在经历了持续的调控过后,市场的表现让开发商们更加集中地涌向一二线城市,僧多粥少之下,土地的价格自然出现飙升。但与此相对的是,更大范围的三四线城市或区域被开发商冷落,这种冷暖的鲜明对比,恰恰是房地产业走向成熟的标志。今后可能很难再出现全国范围的地价、房价普涨,开发商们要想在市场中继续活下去,甚至活得更滋润,必须抛弃简单粗放的开发模式,唯有靠更加精细化的运作,才能走得更远。
在三四线城市销售不济,一二线城市成了房企避险最好的港湾。自去年以来,北京、上海、广州、深圳,以及南京、苏州、合肥等强二线城市中,“高价地”不断涌现。除了避险的需求,“高价地”频出还有哪些深层次的原因?
一线城市供求失衡
在经历了2010年以后的一波错误的扩张后,越来越多的开发商选择在更有发展前景的城市拿地开发。这使得很多时候,他们会扎堆拿同一个城市的地,并促成这个城市的“高价地”迭现。
之前,中南建设集团董事长陈锦石就在中南集团2016~2020发展战略发布会上,就中南建设房地产开发项目的布局接受《每日经济新闻》记者采访,他表示会将一些落后地区的项目一次性卖掉,或者用其他方法处理掉,而把城市布局的重点转向一线和一线城市周边的三四线城市。
陈锦石的观点,代表着很多地产企业的共同看法。尽管很多三四线城市地价便宜,但这些城市因为人口大量流出,已经很难再有发展机会。这使得大量的企业把战略布局的重点放在一线城市。但问题是,一线城市正在减少新增建设用地规模。这种供求关系失衡的情况下,“高价地”频出也就不难理解了。
比如,上海在锁定城市总量的背景下,2013年开始逐年递减全市新增建设用地年度计划。2016年,上海增加商品住宅用地,面积为800公顷,2015年和2014年该数值分别为400~600公顷和550~750公顷,但2013年这一数字为1000公顷。
来自中国指数研究院的数据显示,今年,上海出让的75幅经营性用地中,住宅用地多数实现了翻倍的溢价,有8幅住宅用地溢价率超出200%。
一线城市“高价地”涌现谁是推手?来自金地华东区域投资部人士向《每日经济新闻》记者表示,一线城市的“高价地”频出不能完全归咎于政府的供应。一线城市的发展早,新增建设用地的空间有限,像深圳目前的土地供给中很大一部分来自城市更新。
该人士进一步解释,现阶段,经济整体放缓的背景下,一线城市的土地供应紧张很难缓解,已经有部分企业不得已走出一线去二线城市拓展。
二线城市“期限错配”
货币宽松和房地产市场整体向好的背景下,以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整,被市场认为是这次“高价地潮”的另一只推手。
合肥在市场需求大增的背景下,连年缩减土地供应,库存遭遇危机才开始增加土地供给。合肥国土资源部门公开的数据显示,2016年,合肥将新增商品住房用地供应计划为7000亩,较去年的5500亩增加27.27%。
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