国内楼市下行趋势形成 房价上涨导致去库存陷入困境

　　去年全国商品房均价创新高，今年上半年，全国房价又上了新台阶，这超过了行业人士的预期。首开集团党委书记、董事长潘利群认为，市场上悲观声音不少，主要源于对中国持续增长的担忧，包括劳动力供给减少，投资违约度下降，技术创新乏力，国际市场萎缩等，这些支撑过去高增长的动力正在减弱。

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，房价上涨导致去库存陷入困境，已建好并取得销售许可证的房子还没有卖出去，另一部分库存是最大的存量部分，即新开工面积中没有被销售掉的面积，这块占比也非常高。第三部分是土地储备面积，据统计，24家上市房企土地储备面积2.39亿平方米，所以实际库存应该远远高于现在的表面库存。

　　“高价地项目越来越多，统计数据显示，今年上半年全国涌现205宗高价地，而在曾经最好的楼市时代，全国也只有几十个高价地。高价地项目能否赚钱，要看目前比较宽松的货币政策能否持续。”李晓东表示。

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，目前高价地可能只是小、短、散、快的表面繁荣，有政府保障和去化保障的高价地才可靠。

　　后市政策微调可能性加大

　　REICO工作室在论坛上发布的《2016年第二季度中国房地产市场报告》对三季度市场预测认为，市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松，市场维持低增长的态势，增幅继续二季度末期回落趋势，投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。

　　与会嘉宾认为，此前房地产一有异动，政策就会接踵而来。未来根据不同区域制定不同的微调政策，在必要时因城施策，这一可能性或将加大。

　　聂梅生提出，房地产的供给侧改革，必须从三个方面入手：“第一是土地供给侧改革，政府应该积极推动同地、同权、同价农地入市;第二，房地产投融资体制改革，必须加大直接融资比例，建立各地房地产投资资金;第三，房地产税费改革，针对企业而言，应该将土地出让金与税费并轨，规范纳税。”

　　顾云昌表示，下半年的调控政策，应该更细化，从分城施策到一城一策，中央要进一步下放权力和责任到地方政府，更大地利用市场进行资源配置。以北京及周边区域为例，顾云昌表示，热点区域和城市不宜频繁出调控政策，建议维持现在的政策。

　　“房地产税可能冲击楼市去库存的问题一直有人提，但是在国内房地产市场两极分化的背景下，可以选择分区域、分城实施。”华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，推进房产税的实施是不可避免的，只是时间问题。

　　贾康表示，对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市，特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个有效良方，“目前长三角许多城市都在实施特色小镇建设规划，尽可能将人稳定在宜居小镇中”。

　　“三四线城市的去库存问题，更多地可采用政策杠杆，比如共有产权等问题，减轻购房者压力，因为这些城市的购买力依然较低，有条件的还可以适当用一些金融杠杆。”贾康表示。