二手房中介玩金融 房产互联网金融平台资金监管受质疑

　　经过资本助推，房产中介的一轮O2O大战中，尚未见到最后的赢家，但是一个明显的趋势是各家都在向互联网金融端发力。

　　打造房产互联网金融平台对于房产O2O是一种交易闭环的补充。链家、平安好房、房天下、房多多等代理或者中介机构都推出了自己的互联网金融产品。新春伊始，在一线城市楼市热闹的当口，链家事件引发的“首贷付”整治，将二手房经纪中的金融业务状况推出水面。面对庞大的资金交易量，合乎市场规律的有效的监管暂时缺位。

　　O2O混战

　　一线城市已经进入存量房时代，二手房市场的交易量超过新房市场。

　　根据易居中国提供的数据，2015年北京市场一手房成交面积为1098万平方米，成交套数103925套，二手房成交面积1740万平方米，成交套数191451套;上海市场一手房成交面积1483万平方米，成交套数120487套，二手房成交面积3045万平方米，成交套数363348套。二手房的成交数据远远高于一手房市场。

　　庞大的交易数据和市场容量，让资本对二手房经纪市场青睐有加，在资本的助力下，新兴地产经纪平台发展蓬勃。从资讯门户转型交易平台的搜房网，股价曾一度飙涨，总市值突破400亿元;创立不久的房多多，A轮融资5000万美元，B轮8000万美元;好屋中国、悟空找房、爱屋吉屋、Q房网等新兴平台也纷纷宣布数千万美元甚至上亿美元的融资规模。

　　面对新兴平台的崛起，传统的二手房经纪公司压力备增。“重资产”的传统商业模式面临成本的压力和市场分割的困境。资本注入新兴平台，直接打起了中介业务的价格战。在二手房交易环节，北京地区的中介费用是2.7%，上海地区是2%。搜房网首先提出买卖双方收佣金0.5%的制度，爱屋吉屋宣布佣金减半，更有平台提出了零佣金的优惠政策。

　　从线上起步介入二手房经纪业务的路径，在业内被成为“轻资产”。搜房、安居客是线上二手房资讯和经纪平台的领头羊，过去针对传统中介公司收取端口费是其重要的收入来源，线下资源是软肋。2015年年中，因为不满搜房、安居客的收费比例过高并介入中介业务，多家中介公司联合抵制，声称退出平台。

　　“正因如此，房多多、悟空找房等新型的互联网经纪公司，更致力于将房源信息掌握在自己手里，而不是简单做一个通道收费。”一位二手房中介公司人士说，房多多设置了人工经纪管理团队，悟空找房在线下扩张实体店。

　　传统中介公司则“往上走”，笼络来自线上的客户，自建互联网渠道成为趋势。2014年11月，行业龙头链家公开与搜房网决裂，决心自己做互联网平台。链家将原来的“链家在线”改名链家网，以平台模式对接买家和经纪人。

　　除了价格战和房源战，人才抢夺也成为各方争抢的阵地。新兴平台的收入，对经纪人构成了诱惑。为留住经纪人，传统中介公司只得大幅提高经纪人薪资提成。链家将佣金提成提高到70%，紧接着搜房网把这一比例升至80%，Q房网曾对合伙经纪人交易佣金的提成承诺到55%-85%，爱屋吉屋则给予了经纪人高底薪高提成的行业突破，中原地产、思源地产等传统中介也被动跟进。

　　“中原地产已算是在大陆市场上经营较好的公司，历年的平均利润率都不高，这些新模式怎么能一下大幅提高前线人员的佣金提成呢?”中原集团主席黎明楷曾公开指责这种不顾成本的竞争行为。

　　互联网基因的线上中介平台在市场争夺战中举步维艰。以爱屋吉屋为例，这家曾经一年内获得三轮融资、C轮拿到数千万美元的互联网中介公司，去年3月强势入市后，在品牌推广上不遗余力，覆盖地铁、公交、广播等渠道，整体推广费用高达数千万元。但爱屋吉屋后期营业收入并不理想，而员工底薪较高，总营收中用于承担运营成本和员工工资的比例超过一半，加上数千万元的推广费，实现盈利前路茫茫。降低经纪人的高待遇水平、开始收取租房佣金、经纪人作业半径缩小开始深耕市场⋯⋯在多名中介行业人士来看，爱屋吉屋正逐步向其一直要颠覆的传统中介靠拢。

　　有投资界人士分析，爱屋吉屋是典型的互联网玩法，烧钱抢人抢市场，但是房产与其他互联网涉足领域有所不同，租房或买卖二手房并非高频消费，消费频率以年或者十年计。因此，拿着投资人的钱砸广告，以培养用户忠诚度的做法并不可取。“砸钱换用户流量继而再融资圈钱”的互联网玩法玩不转了。

　　延伸产业链，向金融产品要利润，成为应有之义。

　　“金融+”

　　“如果我的买家可以全款付你的房款，价格你给个折扣吧。”链家的经纪人针对每一个卖房人都可以提出这样的请求。

　　在二手房交易过程中，卖家往往有置换的需求，而如果买家需要银行贷款，银行放款时间差不多需要两三个月，卖家可能在等待买家贷款到账的时间里耽搁了自己买房时机。因此，二手房的价格，根据买家的支付方式不同，有折让的空间。

　　“我们可以帮买家提供过桥贷款，会给买家算账，贷款的利息一定是比降的价少，买家也乐意，卖家也乐意。”链家在上海长宁区的一位工作人员说，这是他们去双方谈判促成交易的一个“法宝”。

　　利用过桥贷款促成交易，以链家为代表的房产机构开始涉足金融业务。在链家被上海市政府通报的两起投诉案例中，链家的工作人员就是给客户提供了月息为1.6%的金融产品。

　　链家创始人兼董事长左晖认为，金融业务不是其主动趋利的产物，而是围绕主业在交易操作中产生的需求，“大量客户的痛点并没有被满足，而这一系列的痛点催生出一系列金融的创新”。

　　相比一些实力较小的房产P2P理财平台来说，房产中介的交易平台通过为客户提供房产交易，并提供房产贷款服务，更容易获取消费者的信任。

　　在链家理财的官网上，介绍了链家打通资金供求双方的平台模式：房产买卖-银行按揭-资金托管-产权服务-过桥融资-金融理财的房产金融闭环模式，线上对接有投资需求的投资人，线下对接房产交易中产生的借款需求，形成产业链条。

　　截至2015年底，链家理财的累计成交额138亿元，已发放收益约为1.6亿元，投资用户规模约30万人。其中，82%的借款是来自链家房产交易的客户，主要用以交易过程中的购房尾款、抵押借款、赎楼等需求。

　　具体来说，借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于借款人房产交易过程中所产生的短期资金周转，比如业主卖房需要还清银行按揭，买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款，以及业主换房、房屋抵押借款等。

　　“我们是在中介业务中发现有这样的资金需求，外面有很多人的钱闲着，恰好P2P可以解决这样的问题。”左晖介绍说，当前链家金融主要有四类业务，即产权服务、资金托管、银行按揭服务和过桥融资，而最具互联网金融特色的是资金托管和过桥融资两项业务。

　　链家针对资金端提供了“家多宝”和“定期宝”两个系列八款理财产品，年化收益率在6%左右。据链家介绍，所有到期产品的按时还款率达99.95%。

　　一位投资人说，作为P2P产品，她看中的是房产中介平台理财产品的底层资产是真实的房产交易。

　　但是，这类房产金融平台的产品风险同样清晰。“如果购房连首付款都无法支付的话，一般情况下这类购房者的收入水平并不高，未来偿还贷款的能力自然也就会相对比较弱。”有市场人士分析，这类房产金融平台的贷款利息比银行贷款要高，选择这种方式的购房人资金实力保障会较弱，次贷的风险存在。

　　延伸服务链，拓展至金融服务是大家都在思考的问题。目前国内房产O2O交易平台进军房产互联网金融的平台非常之多，其中平安好房推出了“好房宝” “好房贷”“租金贷”“e房钱”，搜房网推出了“天下贷”“搜房宝”，易居中国推出了“房金所”，房多多推出了“多多惠”“多多贷”“多众筹”“多钱包”等房产理财产品，用途相近，产品不一。

　　尽管如此，相比较二手房交易的巨大市场，房地产中介的互联网金融业务也是刚刚起步。左晖表示，链家金融产品在成交业务中的渗透率还比较低，在链家业务最成熟的北京市场也只有17%。

　　盈灿咨询首席研究员张叶霞对财新记者表示，2015年P2P行业有664家平台涉及与房贷有关业务，整个房贷市场的业务规模是1100亿元。

　　资金监管

　　除了过桥融资的需求，在二手房交易环节中，还有个重要的资金业务是房款的交接，安全性尤为重要。

　　根据易居中国的数据，2015年北京市场二手房成交金额约为3983亿元，上海市场的二手房成交金额约为7677亿元。依此推算全国交易量，资金规模惊人。

　　首付款、银行贷款、尾款，在二手房交易过程中，这些资金如果是买卖双方个人交接，存在一定的风险，由此引发的纠纷也层出不穷。为规避存量房交易的资金风险，减少二手房交易纠纷和消费者损失，多地政府推出了由政府“背书”的资金监管平台。

　　自2015年上半年起，上海市房管局牵头推广了存量房交易资金监管平台。“但是中介的推进意愿不强，这会增加操作门槛。”该平台试点的松江区一家中介公司员工告诉财新记者，双方在商量付款方式时会比较灵活，通过政府部门的资金监管平台反而不方便。

　　“二手房交易中，产权流跟资金流很难分开的。在美国，Escrow(委托付款服务)机构把所有事全部搬走，Escrow是专门的服务业务，是收费的，但是在国内没有成熟的机构和环境。”左晖说，链家只能自己做。

　　链家的经纪人会向买卖方提供三种资金监管的渠道，光大银行的四方监管系统、地方政府的资金监管平台以及链家自己的“理房通”。

　　“理房通”网站数据显示，其已完成了1300多亿元的交易额，其中北京地区就占到了1200亿元以上。

　　和支付宝受到的质疑一样，链家对这笔巨额沉淀资金的操作被外界关注。链家方面解释称，“理房通”接受的客户备付金，是全额缴存至支付机构客户备付金专用存款账户，账户托管系统设计的是独立的个人子账户，链家不会从中进行资金操作。

　　“这1000多亿元，平均在我们监管账号上待的时间也就三天左右。不比支付宝长。理论上说我们存量时点的钱大概只有10亿元，一年要转100次。”左晖向财新记者说，“我们沉淀了10亿元的资金，且不说我们根本连碰都没碰，即便能碰也不知道干什么去。”

　　面对不断变化的二手房交易市场，刚刚结束的全国“两会”上，央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜称，央行会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。