房企调整人事架构以“瘦身” 人员变革始于行业焦虑

　　去年底，房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战，对规模的极度渴求，让这个行业的员工流动率一度达到35%以上;4个多月前，剧情开始反转，部分千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。

　　大型房企停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员的裁员消息不绝于耳。碧桂园、万科、富力、新城控股等房企均被传出缩编调整人员，准备抵御楼市寒冬来临的消息。

　　近日，新城控股相关人士表示，公司并没有大裁员，只是针对前期投资拓展部门的人员进行分流，规模不大。现在整个行业都在收缩，从原来的扩张转为过冬。在这种市场局势下，土地投资拓展以稳健为主，所以对这一条线人员进行分流。

　　“今年8月份到明年，市场小低谷的行情已成定局。千亿元量级销售规模的房企一线营销人员率先感受到了这一波变化，今年6月份有些企业就启动了人员调整计划。”兰德咨询总裁宋延庆透露，不过，即使在收缩期，房企也不是一味裁员。目前来看，开发商的人员调整总体原则是“减营销增设计”，“精总部，强一线”。

　　融资下滑

　　自2018年5月以来，房企融资情况一直不太乐观，虽然融资额度在7、8月小幅回温，但与2018年前四个月相差甚远。到了9月，融资总额更是降至冰点，创本年度历史融资额新低。

　　具体来看，公司债融资金额为215.69亿元，占据第一位，较8月上涨9.81%;位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元，较上月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%;第四名信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%。

　　据不完全统计显示，9月以来，发行公司债、短融产品的公司有碧桂园、万科、新城控股、华夏幸福、阳光城、旭辉、中南置地、融信、正荣、富力、泰禾等排名靠前的房企。融资额度超过400亿。

　　在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于2018年9月21日发行的2018年度第六期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为3.35%。其次，保利地产全资子公司恒利(香港)置业有限公司通过其境外全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的五年期固息债券，债券票面利率4.75%。旭辉控股发行的于2022年到期的3亿美元优先票据的票面利率为5.5%。

　　融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN)INVESTMENT LTD。其向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券，票面利率为9%。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在7%-8.5%。或许是受制于高负债，华夏幸福不得不一再出售“现金流奶牛”的住宅部分股权。万科近期以32亿元收购华夏幸福全资子公司部分股权。

　　在这样的大环境下，大股东增持成了不二之选。10月中旬，三湘印象(000863.SZ)发布了上市公司回购方案，公司发布公告拟以集中竞价方式回购股份，回购资金总额为不低于人民币1亿元且不超过人民币2亿元，回购期限为自股东大会审议通过回购股份方案之日起7个月内，回购股份拟用于实施员工持股计划或股权激励计划。事实上，下半年以来不少房企开启了大股东增持融资方式。

　　调整人事架构以“瘦身”

　　在目前市场形势下，用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。 “减少开工面积，调整考核指标，提高销售回款率”一般是房企裁员，或者说优化人员结构的具体策略，但不管是收缩三、四线城市扩张步伐，还是营销方式变化， 其背后的逻辑都是，精简人员，缩减开支，收缩扩张战线，活下来，实现发展。

　　对于近期传出的有下属一线单位对投资拓展条线进行人员调整的情况，新城控股表示，此举是一线单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化，于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面，各项人才招募工作按计划进行之中。

　　值得关注的是，某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示，“重组上市时，两个总部基本上简单叠加整合，之后由于补强个别职能又进了些人;另一方面，区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实，部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下，总部与一线人才配置头重脚轻，人效偏低;总部需要突出的战略管理和价值创造能力并不突出，前线需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”

　　“公司领导对上述问题有着清晰的认知，这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率，同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’，期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态，塑身强体，谋壮图强，以健步如飞。”

　　值得关注的是，这家房企表示，“为尽量减轻变革带来的阵痛，公司再三强调，此次变革并非为了裁员，改革成本绝不让员工独自承担。”为此，该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过全方位、大幅度的租架构变革，这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行，事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。

　　正如宋延庆所示，近年来，兼并重组也好，合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好，房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构，尤其是营销团队的臃肿，存在一个项目配比两家公司营销团队的现象，如此一来，在市场低谷期时，难免会裁掉一些“业绩不佳”人员，强化一线团队营销实力。