房地产市场规模再创新高 二线城市房企打起拿地大战

　　二线城市再次成为房企拿地“主战场”

　　前4月房企投资份额最多的城市是郑州，碧桂园、融创、雅居乐等房企均在郑州拿地。

　　土地是房地产行业最基本的生产资料，也往往代表着一个区域未来的楼市走向。今年1-4月份，全国范围内土地市场所呈现出的态势同去年截然不同，二线城市重新成为房企拿地主战场，这似乎也意味着在未来一两年内，全国楼市格局将面临一次新的调整。

　　今年以来，二线城市重新成为房企夺地的主战场。根据易居克而瑞统计数据显示，从销售额排名TOP 50房企今年前4个月拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。而中原地产研究中心统计数据显示，截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，有46个城市土地出让金超过100亿元。

　　“从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。”上海(楼盘)易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。其中最受关注的城市集中在中西部地区。

　　根据克而瑞的研究报告显示：“TOP50房企拿地投资集中的城市以郑州、重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、成都、武汉(楼盘)等地为主，这些城市出台的"引才政策"引起大量人口流入从而激发了购房潜在需求。房企投资拿地也因此成为焦点。其中1-4月房企投资份额最多的城市是郑州，碧桂园、融创、雅居乐等房企均在郑州拿地。”

　　不过，对于这一情况的出现，多数业内人士并不感到意外。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“二线城市"抢人"背后不仅关乎宏观层面，这是一场浪潮。是中国城市人群已经出现了迁移意向。”可以说，这样的背景之下，房企进入二线城市也是市场的必然选择。

　　“对于房企而言，寻找市场机会的关键在于从经济发展前景、人口流动趋势和房地产调控的严厉程度这三方面寻求最佳平衡点，随着中国城市群经济圈的形成，众多二线城市成为相互联动的区域经济共同体，部分城市补上短板，在产业协同中取得领先优势的同时，也成为人口的流入地。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅就表示，今年的“人才大战”加速精英人群的流入，奠定了楼市需求走热的基础。“而2016年"9·30"开始的新一轮紧缩调控，主要针对投资需求旺盛的一线城市，部分热点的二线城市虽然也触发楼市调控，但相比一线城市力度明显偏轻，为楼市保留了一线生机，由此引来房企的重仓投资。”

　　拿地更理性，溢价率趋于平稳

　　与此前二、三线城市爆发的夺地大战不同的是，房企的态度明显要理性不少。与成交额仍然呈现上涨态势相比，土地溢价率则出现了下滑。从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位，基本上在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

　　对此，业内人士指出，这是由于楼市调控政策取得了成效。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。对此，这一轮的二线城市土地热，对于未来房价的影响是有限的。

　　“各地方城市在调控原则上均以"房住不炒"为纲领，因此均采取了以限购、限贷、限价为代表的措施，对新房市场的均价水平起到了有效控制。”郭毅表示。

　　在这样的大背景之下，房企在“冲规模”的同时也开始衡量成本与回款周期的问题，不计代价的拿地和盲目扩张势必在未来造成土地成本的提升，从而影响销售和回款周期。即使是对于需要做规模化的企业来说也并非一个好的选择。

　　房企更看好市场成长性

　　去年房企抢地大战的主阵地集中在三线城市，据中国指数研究院的数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长了145%，楼面价同比增长了53.9%。不过，这主要是受到一二线城市调控政策影响，产生了楼市辐射和溢出效应。使得如廊坊、东莞(楼盘)、惠州(楼盘)这样处于一线城市都市圈周边地域城市获益。