长租公寓行业将进入深水区 资产证券化或成发展救星

　　在国家大力提倡“租购并举”的背景下，中国房地产业面临重大变革，同时，一二线城市房价居高不下，城市中年轻人的租房需求不断增加，在政策、资本及消费升级的共同推动下，长租公寓成为当下火爆的行业。

　　然而，在这个“租赁万亿蓝海”和公认的风口上，却有部分企业已经倒下，这是否意味着长租公寓在成熟之际已经遭遇瓶颈?在完成了“0到1”的积累后，当前长租公寓行业最大的问题是什么？盈利模式如何突破?资产证券化是长租公寓规模化发展的救星吗?

　　对于业界关心的问题，日前走访了北京的万科泊寓、龙湖冠寓、自如寓、熊猫公寓、新派公寓、安歆公寓等多家长租公寓门店，并对租客及多家品牌公寓负责人进行了深入采访。

　　各路资本入局

　　截至2017年底，我国租赁市场规模已经达到11398亿元人民币，全国租赁人口也已经达到1.91亿，一二线城市的合计租赁市场规模占比达到46%，几乎占到全国市场的半壁江山。长租公寓市场美好前景的预期，吸引各路资本争相入局。

　　根据公开资料不完全统计，截至2017年末，共有20家公寓品牌完成融资，融资金额突破418亿元(包括投资机构的融资和资产证券化产品)。

　　在各路资本中，房企是一股重要力量。除了在业内知名度较高的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等品牌，据统计，在国内TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域。

　　6月6日，华润置地官方宣布，公司正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间，并且进驻一二线城市。华润置地称，长租公寓将依托华润集团多元化业务，采用“1+9”的融合方式，即将有巢长租公寓与商业、办公、酒店、医疗、教育、养老、文化、体育、创业孵化等业态交叉结合。此外，华润置地的长租公寓涉及公开市场、城中村改建、公寓改造、工改住、商改住等多种类型项目。

　　此外，在2016年~2017年间，不少房企都推出了自己的长租公寓品牌，比如2016年，招商蛇口(001979)成立长租公寓品牌“壹间公寓”，截至2017年底，招商蛇口在全国范围持有并运营约50万平方米的长租公寓，未来将在一线及重点二线城市进行重点布局;2017年初，保利地产(600048)旗下长租公寓品牌“N+公寓”面世，目前已先后在重庆、西安、大连、长沙等4个城市开业运营;2017年年底，碧桂园发布“BIG+碧家国际社区”品牌，试水长租公寓，并计划在三年内规模达到百万套，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。

　　房地产是资金密集型行业，而我国的长租公寓目前仍然以重资产模式为主，作为重资产的长租公寓，要解决前期资金投入大、投资回报率低的压力，“拥抱资本”是最好的选择。

　　除了房企资金进入，入局的还有投资机构，比如，在近期乐乎公寓的B轮融资中，除了由翰同资本与鸥翎资本领投，在投资人名单中还出现了雷军联合创始的顺为资本。

　　全球私募投资集团华平投资很早就将目光盯住了长租公寓这块蛋糕。据了解，华平投资曾参与魔方公寓三轮融资，并在自如40亿元人民币融资中领投，出资大约20亿元人民币。“看好这个行业是因为租赁市场存在巨大的提升空间和增长机会。”华平投资一位负责人表示。

　　近日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场。虽然目前保险资金入局长租公寓尚未正式落地，但这也说明资本方对长租公寓发展的认可。

　　需求旺盛 多家门店几乎满租

　　日前，走访了多家长租公寓门店发现，除了安歆公寓面向企业基层职工提供床位外，其他公寓大多是面向年轻白领提供独立房间;白领公寓需求旺盛，有的门店已经满租，需要排队预约，有的门店仅剩一两间房，租客们多是在附近工作的年轻人，也有部分在校大学生。

　　与普通小区里的合租或整租住宅相比，长租公寓最大的特点是有宽敞整洁、功能多样的公共社交区域(简称“公区”)，白领公寓的休闲办公区、健身区、快递柜是标配，有的还增加了公共厨房、阅读区、影音娱乐区等配套设施，并有专门的管家服务和24小时保安。也正因为有增值服务，这些公寓的租金比附近住宅小区里面积差不多的房间要贵一些，有的品牌公寓还要加收10%的服务管理费。

　　位于北京东北四环外的龙湖冠寓，公区面积比较大，证券时报记者看到，前台有管家提供咖啡饮品，有人在用电脑工作，有人窝在沙发上看书，也有人在跟闺蜜喝茶聊天，偶尔有人在台球桌前打几杆。

　　一位年轻女士称，她在附近工作，平日白天公区人不多，晚上和周末人会多一些，有时这里会组织一些活动。“开始时我是被这里的公区吸引，后来发现自己的利用率并不高，大多时间下班回来还是待在房间里，这也跟个人性格有关，不过住在这里比较安全，楼上公寓区没有门卡电梯是上不去的。”她说。

　　在位于北京东南四环的熊猫公寓的公区，一位年轻男士一边敲着电脑一边用耳机跟人聊天，他说他在东三环工作，平时时间灵活，除了外出工作时间，公区呆的时间较多，已经在这里住了一年多。