房企试水民宿：万科爆改百年老宅 最贵房日租价超1万

　　“我有数栋房子，面朝山谷，春暖花开”，在城市的钢筋混凝土建筑中住久了，很多人向往“采菊东篱下，悠然见南山”，那里春始桃夭，夏生木樨，秋执脆梨，冬见雪飘。在这种情怀和追求下，民宿旅游近年大举兴起，并且更多的民宿品牌走在资本化的路上。

　　资本潮起潮落，然而在这轮民宿融资潮中，鲜有房企身影。基于对迈点研究院发布的“2017年12月客栈民宿品牌TOP10”公司的研究，《每日经济新闻》记者并未发现这些民宿品牌与房企具有显性关联。但房企通过既有的旅游地产、综合体项目试水民宿或类民宿产品。

　　“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了”，这是个别民宿项目的写照。如今，民宿产业中出现了许多“叹息”声，投资风险逐渐加剧。房企试水民宿，情怀、前景、收益如何兼得?

　　管家模式：万科爆改百年老宅

　　记者查阅资料发现，目前房企涉足民宿的方式，比较典型的是整体改造，即由房企收购或租赁整个村落景点周围的住宅，并进行整体改造、包装后统一运营。

　　以万科为例，其在苏州古城区的北寺塔改造了一栋100多年前的老宅。整个项目是著名建筑设计大师贝聿铭，在苏州姑苏区敬文里的故居老屋改造而来，由苏南万科牵头开发运营，著名日本设计师青山周平先生操刀设计。

　　据了解，上述项目改造完成后，公寓总面积约3200平方米，共有客房15间。最贵的房间日租价格将超过1万元，较便宜的在2000元上下。

　　不过，苏南万科前述项目相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，这是以一个民宿的“皮”装的公寓的“里”。不过和长租公寓类产品的性质不同，目前项目在试营业，仅在员工和媒体内部做短租。

　　该负责人表示，所谓民宿就是要结合城市当地发展的脉络。之所以选择在苏州做这样一个项目，就是因为苏州古城区保护得特别好，但把行政和生活功能外迁，老城区会渐渐失去活力，万科希望激发一些古城的活力，并且在这座古城留下一些自己的痕迹。

　　“苏州古城区历史已经非常厚重，该民宿项目是希望找到情怀和经营的平衡点，并通过一些自我发酵和激活，促成古城更新，这个模式也是可以在全国推广。”上述负责人称，目前万科还在和政府对接很多资源，由万科改造和操盘，对苏州观前街一带进行低效资产的盘活。

　　值得注意的是，前述苏南万科民宿项目的物业持有方是一家贸易公司，万科仅进行管理输出。前述负责人表示，通过这样的方式，希望在三年内让类似项目在全国一些具有历史底蕴的老城市落地20家，2018年计划在苏州和周边再开1到2家。

　　另一个做民宿的房企代表是蓝城，其在杭州的项目，目前有18间民宿，中间有菜园和小梯田以及一些野趣的景观。物业由蓝城自持，由蓝城的商管公司统一管理，民宿的运营则是交给专门的公司。

　　蓝城杭州民宿项目的相关负责人告诉记者，这个项目期初并没有定位成民宿，最早是考虑要做农业小镇，当初设想是在几户人家围成几个居住区里做一个农庄的试验品。

　　据记者了解，该民宿目前还没正式开业，室内装修还在调整。该负责人表示，接下来每个蓝城小镇都会有一个这样的田园小镇。

　　房企做民宿有迹可循

　　在苏南万科前述项目相关负责人看来，民宿对于房企而言有机遇可寻。一方面，房企就是一个大业主，一些短期内无法处理的物业资产，与其闲置，不如将其通过各种方式进行盘活。

　　另一方面，房企具有开发运营管理以及整合资源的能力，可以输出技术参与项目。例如，苏南万科就是通过找到合适的建筑输出管理，帮助街区城市焕发新活力，让资产产生新的溢价。

　　安居客首席房地产分析师张波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，民宿其实可以归类在旅游地产的大范畴内，大家通常理解的旅游地产是依附于游景点而开发的综合体，覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各多方面。相比一般旅游地产，民宿的灵活性更大，小到农家乐的简单开发模式，大到整体建造民宿风情的文旅地产皆有市场空间。房企有资源有能力，这是房企进入民宿的吸引力。