房企再战三线城市:购买力溢出效应显现 望解去化压力

　　曾经在三四线城市节节败退的房企如今卷土重来，这一次它们的火力比之前更加猛烈。

　　“镇江、南通、嘉兴、昆山都是我们关注的城市，我们一直在关注这些城市的土地。”一位房企董事副总裁告诉第一财经记者。

　　他点了支烟，望着自己办公室的地图，虽然他已经不断参与了这些土地拍卖，但是目前这些城市他一个都还没有办法进入。他就像电影《斯巴达300勇士》里的斯巴达国王列奥尼达斯，明明知道前方有无数敌人正在等他，依然义无反顾沙场点兵。

　　悄悄转移的战场

　　“醉卧沙场君莫笑，古来征战几人回。”

　　以前古人在边疆杀敌，如今战场则转移到了没有硝烟的土地拍卖市场，每一个拿地的房企都曾意气风发，但是笑到最后的却越来越少。

　　今年5月的一场土地拍卖会则创下了三四线城市的土地拍卖纪录，地点发生在浙江省嘉兴市。

　　当地政府一次性放出了9幅土地(3幅纯宅地，6幅商住混合)，而每块地的报名人数超过了100家，共计有425家企业参与报名，以至于国土资源局不得不把竞拍移到了嘉兴大剧院。

　　当然，这里面425家企业中有大量的“马甲”公司，从记者了解到的情况看，中海和金地分别带来了25家和20家马甲子公司，而世茂、绿城、正荣等公司也让旗下不同子公司参与战斗。

　　那么大型的土地拍卖会，即便在整个房地产行业的历史上，也创下了纪录。这里面主要还是因为现场采取了“限价+摇号”的土地拍卖模式，即当竞买土地价格达到最高限价时，竞拍者们转而竞争愿意在签合同一个月内出让多大比例的土地出让金。当有两个以上竞买人愿意缴纳100%土地出让金时，摇号产生获胜者。

　　当日的土地拍卖就成为了地产圈的一个盛会，每个开发商都手持兵器加入到了这场血泪狂欢，无奈最后站在领奖台上的胜利者总是少数，而胜利者摆出的姿势更是刷爆了当天地产人的眼球。

　　这无疑是今年地产圈最值得纪念的时刻，所有房企的参与让嘉兴这样的三四线城市瞬间成为所有人的焦点。

　　不只是嘉兴，徐州、芜湖、镇江、衢州等多地的土地拍卖同样吸引了各大房企的注意力。比如今年4月，祥生地产、融信中国分别在浙江衢州拿地，而当天参拍房企不乏碧桂园、融创、绿城、保利房企。

　　“之前我们在三四线城市开发和拿地都很舒服，最近越来越多房企都参与到强三线城市的土地拍卖中来，在这个拿地游戏中多了一些对手，自然打牌的难度就大了一些。”祥生集团总裁赵红卫此前在接受记者采访时表示。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年以来截至5月23日，全国土地市场溢价率出现明显变化，一二线城市溢价率明显同比下调，特别是一线城市，21%的经营性用地溢价率已经是最近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%。

　　截至5月23日，全国土地出让金总额度排名中，超过300亿元的依然集中在一二线城市，但与往年相比，包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也陆续进入卖地百亿城市行列。三线城市土地市场明显升温，嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿元。

　　中国指数研究院指出，核心城市购房需求向城市群外围进一步扩散，镇江、肇庆等弱辐射城市成交面积及价格上涨显著;汕头、徐州等相对发达的三线城市受益于城市群整体行情带动，成交价格快速上涨。

　　房企突围

　　房企规模越大，消耗越多，就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源，为了维持规模不断增长，房企们不得不四处争夺土地。

　　自今年以来，几乎每家房企都在朋友圈发出过收购土地的邀请，从以往的一二线城市，也开始有了三四线城市的身影。对于很多房企而言，部分优质三四线城市已经成为它们战略进入之地。

　　今年2月，旭辉通过公开土地拍卖以10.68亿元、5.91亿元拿下无锡惠山区钱桥洋溪河12号地块和9号地块。这是旭辉首次进入三线城市，其在年报中提到，强三线城市依靠产业和人口导入的优势，加上受惠于与相邻大型城市融合的“都会化”趋势，在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。