只是,泡沫在破灭之前,就像是“房间里的大象”,绝大多数人都不愿意承认它的存在。
不过,就在10年前,另一个国家的房地产市场曾经从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中,个中的惨痛经验,却着实值得今天的中国予以警惕——那就是美国。
2008年的美国金融危机,根源就在房地产市场的泡沫破裂。不过,无论是学界还是大众,随着时间的推移,大多将目光盯在次贷危机和金融创新的风险之上,却逐渐忽略了房地产市场存在的问题。倒是斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔,借用《纽约时报》两位作者的话,指出了危机的本质:“房地产,一贯是引领经济走出衰退的引擎,这一次却一反常态,似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败,而其影响将可能会持续数年才得以消退”。
显然,索维尔是在提醒大家不要忘却房地产市场的这次“大溃败”,而以史为鉴地重新梳理出一套楼市合理的运作机制。也因此,进一步地,这位奥地利经济学派的代表人物,为大众撰写了一本经济学通俗读物:《房地产的繁荣与萧条》。
限制政策越多,房价越高
在这本书里,索维尔详细阐释了2008年金融危机之前,美国房地产市场是如何产生泡沫的。
首先,索维尔发现,危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。的确,美国房地产的繁荣与萧条是一个全国性问题,但是问题的根源却趋向于集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如,从2003年到2004年,美国全国房价的涨幅为13%,但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州,和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。尤其是加利福尼亚州沿海岸,一直都是全美高房价的最大市场,也是房价涨幅最快的区域。在美国房地产市场处于巅峰状态的2005年,全美房价涨幅最大的十个区域全部位于加州。
曾几何时,加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代,加利福尼亚州沿海的房价才逐渐抬高,从此领跑全国。到2005年,在旧金山湾区,一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加利福尼亚州各市县中,购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅。
这些房价过高的区域究竟有什么特别之处?索维尔发现,惯常的观点——收入上涨、人口增加,都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加利福尼亚州的房价已经数倍于全国平均值时,该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。而人口增长方面也很难支撑前述的理论,因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长,与全国增长的幅度大体持平,甚至于像加利福尼亚州帕罗奥图市这样的地区,在这一时期的人口数量还退减了8%,但房价同期却上涨了近4倍。
事实上,造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算,在芝加哥,每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元,在圣地亚哥这一数字为285,000美元,在纽约约为350,000美元,而在旧金山则接近700,000美元!这也就解释了,何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。
既然,是土地价格差异导致了不同地区间的房地产价格的不同,那么或许我们还会继续提问,为什么各地区间的土地价格差异会如此之大?另外,为什么加利福尼亚州的房价会在20世纪70年代出现暴涨?该州的土地供应量显然不可能在这个时期发生巨大的变化。对于这两个问题,索维尔尖锐地指出,“变化真实的发生了”,但它“是一种政治性的变化”。
考察历史可以发现,正是在20世纪70年代,加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规普遍禁止在开阔地上建房,目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此,这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下,加利福尼亚州开始出现越来越多的“空地”,土地资源被人为造成一种稀缺状态,这自然就推动了土地价格的上涨,并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。
加利福尼亚州的现象很好地解释了为何部分地区的房价会突然“腾飞”的现象。索维尔指出,同样的土地限制政策,自20世纪70年代开始,从加利福尼亚州沿海岸各县广泛地传播到全国各地,一直延续到多年以后。而不管土地政策在何年、何地颁布,当地房地产价格都应声飙升,无一例外。针对全美各县的调查证明,那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻,往往伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。
当然,禁止在开阔地上建房并非唯一的限制法律或政策。在美国各地出台的各项限制发展政策中,还包括区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。而在一些地区的司法体系中,规划委员会拥有绝对的权力裁决建筑的许可与否,这也使得该委员会的存在直接导致了房地产成本的增加。
2022-02-17 10:28
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