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33亿元与失去时光 中海成都整合震荡后夺得双流地块

来源:观点地产网  钟凯 成都房掌柜  2017-03-16 11:29:41
[摘要]仅2016年11月下旬至2017年2月底,中海在福州、无锡、厦门、苏州、武汉、北京等城市收购土地,累计投资几近270亿元。可对比的数据是,去年前11个月,该公司在新增土地方面仅投资210亿元

  经历人事整合过后的中海,如今在经营风格上愈发呈现出另一番景象。

  3月15日上午,在成都2017年首场土地拍卖会上,沉寂已久的中海一鸣惊人,以总价33亿元、溢价率70%逼退万科、保利、融创、中铁建等8家对手,折合楼面价1.09万元/平方米刷新双流区域最高纪录。

  中海在整合过后的扩储行动再一次受到关注。以成都市场为例,受人事变动及央企间重组等影响,过去数年中海鲜有公开获得过项目,同时面临逐渐被挤压的尴尬局面。

  在中海坠落之际,近年来成都市场出现翻天覆地的变化,包括融创、恒大、万达、万科等房企均在此大规模攻城略地。2016年,恒大、保利及万科高调宣布成都区域销售业绩过百亿,中海则彻底掉出前十之列。

  随着中海内部整合告一段落,重新抢占市场份额如今悄然被提上日程。在集团要求强化投资的大背景下,中海成都公司今年初首度对外抛出“百亿目标”。据粗略估计,加上并购的中信项目及双流地王,年内中海计划新推的项目占地近1000亩。

  接近中海的人士对观点地产新媒体指,近期中海频繁的举动相当于释放信号,即在整合过后亟需强化地方公司投资。其亦坦承,除了住宅,成都公司在商业地产方面也有类似的扩张计划。

  时隔一年夺成都地王

  自颜建国成为新任掌舵人以来,中海在土地投资层面的频繁亮相开始颠覆外界对这家央企的认知。

  观点地产新媒体不完全统计,仅2016年11月下旬至2017年2月底,中海在福州、无锡、厦门、苏州、武汉、北京等城市收购土地,累计投资几近270亿元。可对比的数据是,去年前11个月,该公司在新增土地方面仅投资210亿元。

  3月15日,中海在一场备受关注的土地拍卖上再度延续上述拿地风格。当天成都公开出让年内首宗商住用地,现场吸引了包括万科、保利、融创、中铁建等9家房企竞拍。经历56轮叫价后,中海以总价逾33亿元、楼面价1.09万元/平方米笑到最后,溢价率达70%。

  这也是中海时隔15个月重新在成都区域公开获得土地。上一次拿地要追溯到2015年11月底,该公司以总价9.22亿元竞得武侯区机投桥街道果堰村11组地块,确定进入成都以来第17个房地产项目。

  资料显示,中海最新获得的地块位于成都双流华府板块,占地面积约152亩(折合约10.13万平方米),用途为住宅兼容商业用地,容积率不大于3.0,起拍单价1280万元/亩,折合楼面价6400元/平方米。

  市场人士对观点地产新媒体指,中海成都公司此前已对外表明向天府新区扩张的想法,从双流地块的竞拍结果看,其不惜冒地王风险恰说明补充土储的迫切性。据了解,中海的成交楼面价1.09万元/平方米,已高于附近中铁建平安联合体的双流最高纪录8950元/平方米。

  四川中原顾问中心分析称,中海竞得地块位于天府新区双流片区,处于开发起步区域,当前周边现有生活、教育配套较差。而区域内分布公路路网及三条地铁干线,仍有较佳的交通通达性。

  该机构续指,从大区域来看属于直管区的德商御府天骄、恒大天府半岛、万科翡翠公园和待售的北辰南湖香麓、优品道项目,均会与本案形成直接竞争关系。

  其中,恒大天府半岛带精装修价格仅9800元/平方米,德商御府天骄项目则为1.5万元/平方米,其余项目基本在此价格区间内。这也意味着,拿地成本过万的中海,未来在价格层面仍面临激烈的竞争压力。

  新目标与被偷走的时光

  虽然中海以33亿元拿下双流地块有些出人意料,但进入2017年以来,该公司亦有密集的布局举动。因此,双流地块充其量不过是这家央企经历连番整合震荡后,重新加大成都区域投资的一个缩影。

  在过去,中海对于所进入城市均设立非常高的目标,即必须力争进入当地前三名。而成都作为中海在北上广深以外首个扩张的二三线城市,其地方公司高层人士在接受观点地产新媒体采访时曾强调,成都在集团内部“占有非常大的市场份额”。

  数据显示,2011年,凭借城南1号、中海锦城等项目的热销,中海实现销售额突破60亿元;2012年成都公司销售额进一步突破70亿元,在中海集团内部仅次于北京。

  而正如事物都有两面性,中海一直以来实行的“集团高层高度集中管理”模式,对土地收购产生了极大的约束。在“最会赚钱房企”光环的背后,其付出了失去更大规模扩张的机会。2010年-2014年周应杰任职成都总经理期间,中海仅拿下中海锦城、城南华府、九号公馆三个新项目。

  2013年郝建民启动的中建地产整合、总部垂直管理等改革,则让中海经历了一场堪称剧烈的内部整合。在加速合并中建地产的过程中,中海成都公司人事调整频繁,包括“中建系”雷越姝接替周应杰出任总经理,徐柯接替营销公司黄磊等。

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责任编辑:简艳霖

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