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黄其森:不懂金融做不好房地产 资金运作最重要

来源:  证券时报 成都房掌柜  2013-10-23 02:55:20
[摘要]“不懂金融就做不好房地产。”黄其森说,“房地产是资金密集型行业,国外房地产属于金融业,房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险

  说起泰禾集团(000732)董事长黄其森,不得不提到他的人生经历。60后的黄其森,大学修的是工民建专业,毕业后分配到银行工作。像他这样既具备建筑行业的理论知识,又有金融行业的从业经历的科班生,在“土豪”遍野的地产界,着实不多见。

  在泰禾集团总部,如果不是腰间地产大佬标配的“爱马仕”腰带,访客很容易把出现在面前的这位笑容可掬的中年汉子,误认为憨厚的邻家大叔。

  可是这位邻家大叔,谈到自己对房地产行业的理解时,开口就显露出掌门人的“气场”。据他介绍,泰禾集团的发展战略围绕着“高品质、高杠杆、高周转、高溢价”进行。

  “不懂金融就做不好房地产。”黄其森说,“房地产是资金密集型行业,国外房地产属于金融业,房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险。此外,高周转使得资金使用率提高后,资金成本大大降低。”出于对金融的熟悉和对地产行业的理解,黄其森坚持他的观点。

  “要动态地看杠杆的高低,很多资金要靠销售回笼来解决。公司产品本身不是持有型物业,而是销售型的,目前这个阶段,可能高些,明年一旦到销售回笼期很快就会降下来。”面对外界对公司负债偏高的质疑,黄其森的回应显得胸有成竹。

  “今年我们更多地跟信托等合作,其实最主要原因就是解决发展资金问题。公司推行高周转策略,在开盘以后就不需要太多的后续资金。”他说。

  经过20多年的快速发展,万科总裁郁亮“房地产行业已经到下半场”的判断被业内逐渐认同。而黄其森却表示:“我认为中国房地产后阶段发展才刚刚开始。”

  “前期的房地产完全是一种粗放式的经营,只要有地,什么人都能做,而且大家都是争先恐后推大盘,没有百万平米的楼盘,都不好意思说出口。”黄其森称,土地是稀缺资源,如果没有很用心地去挖掘,还是原来粗放式开发,国家政策也不允许。

  “以前的地产好比是解决温饱问题,接下来市场的需求就不同了。”黄其森说,“经过一段时间的洗牌,我想房地产业将慢慢回归到产品和服务。未来专业化和做精品高端产品的房地产企业将有很大的发展空间。”

  无论是院子系列、普通住宅或商业地产,泰禾集团要求所有项目都必须走高品质的精品路线。公司认为,只有高品质,才有可能高溢价。另外,高品质实际上在某种程度上就是降低风险,一旦市场不好的时候,可以跑得比别人快。坚持高品质、高溢价的策略,黄其森正在为可能到来的行业的洗牌提前布局。

  懂金融的黄其森,除了地产以外,还在泰禾集团内还加入了其他金融元素。公司分别持有福州农商行和东兴证券0.38%和3.49%的权。“这是投石问路,在金融方面后续我们会持续关注。”黄其森说。

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责任编辑:简艳霖

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